По материалам публикаций на сайте портала «Свободная пресса».
Новое правительство, сформированное после инаугурации президента, продолжает «радовать» россиян жуткими предложениями. Сначала — повышение пенсионного возраста и отмена накопительной части пенсии. Потом — повышение НДС. И, наконец, — отказ от долевого строительства.
Мутко перепугал россиян эскроу
Через год, с первого июля 2019 года, в России будут запрещено долевое строительство — по крайней мере, в том виде, к какому привыкли россияне. Правительство объясняет это тем, что нужно, мол, защитить права инвесторов: в реестре обманутых дольщиков в России сейчас более 80 тысяч. Очевидно, что реальная цифра намного больше: далеко не все жертвы обмана состоят в официальном реестре.
Боязнь быть обманутыми не отпугивают людей от долевого строительства: по данным Росреестра, если за весь 2017 год в стране было зарегистрировано более 700 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), то с января по апрель 2018 года их число выросло на 10%, превысив 220 тысяч. А в Москве темпы роста долевого строительства и вовсе превысили 40%. А лидером же по темпам прироста оказалась Ростовская область: плюс 75% в сравнении с 2017 годом.
Привлекают людей дешевизна: на «этапе котлована» квартиру можно приобрести примерно на треть дешевле, нежели в уже построенном доме. Правда, похоже, скоро про дешевизну придется забыть! И хотя президент на «прямой линии» с гордостью говорил о росте ввода квадратных метров, все они — не для нас.
Сегодня деньги от дольщика-соинвестора компания-застройщик получает напрямую, и они идут на финансирование строительства. После правительственной реформы (проводить ее будет новый вице-премьер Виталий Мутко) финансовая схема будет выглядеть так.
Напрямую продавать квартиры застройщик сможет только в тех домах, которые введены в эксплуатацию. Дольщик будет вносить деньги на специальный счет-депо (эскроу) в уполномоченном банке. Перечень этих банков будет утверждать Центробанк: на сегодняшний день их уже 25 (компании-застройщики могут переходить на эскроу-счета добровольно уже сейчас).
Такая жесткость в отборе банков объясняется тем, что уполномоченный банк получит право самостоятельно контролировать застройщика — темпы возведения объекта и целевой характер его расходов.
С водой выплеснули и ребенка
Застройщик денег, депонированных на счете, не увидит, а если свои обязательства не выполнит — не сдаст дом в срок — то деньги со спецсчета возвращаются в руки дольщику. Кроме того, деньги дольщиков нельзя будет тратить на строительство социальной и дорожной инфраструктуры (даже в условиях комплексного освоения территории).
Схема, на первый взгляд, простая и элегантная. Однако эксперты по рынку недвижимости уверены, что она приведет к резкому удорожанию квадратного метра. Ведь теперь финансировать строительство застройщику придется только за счет собственных или кредитных средств.
Кроме того, застройщик даже не может приступить к строительству, не имея внушительной «подушки безопасности»: перед началом строительства он должен иметь до 40% собственных средств.
Повышается и размер страхового обеспечения строительства. Сейчас каждый застройщик платит в Фонд защиты дольщиков 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия, с первого октября отчисления возрастут до 3%, а с первого января — до 6%. Разумеется, дополнительные расходы также будут заложены в стоимость квартиры. А с первого июля 2019 года компенсационный фонд и вовсе ведь окажется не нужен!
В общем, вопросов к новой схеме финансирования остается пока много. Но правительство, похоже, сворачивать с прежней дороги не намерено. «Текущая система строительства порочна, она ведет к появлению обманутых дольщиков. Нужно уходить от долевого строительства: либо через кредиты покупать, либо социальный наем или аренда», — заявил Дмитрий Медведев 8 мая перед назначением на пост главы правительства.
Ну а президент Владимир Путин на недавней встрече с застройщиками предложил отказаться и от продаж недостроенного жилья — их могут запретить уже через полтора года. Напомним, что один из пунктов нового «майского указа» президента требует к 2024 году нарастить объемы жилищного строительства до 120 млн кв.м.
Но если девелоперы лишатся оборотных средств, а дольщики — дешевого жилья, то вряд ли эта цифра окажется достижимой. С водой, как это всегда в России, выплескивают и ребенка…
Реформа коснется миллионов семей
Председатель комитета цифровых коммуникаций Российской ассоциации по связям с общественностью Сергей Водопетов высказал мнение о протестном потенциале последних реформ.
«СП»: — Сергей Вячеславович, как вы полагаете, почему сейчас все обсуждают только последствия пенсионной реформы, а про ухудшение положения дольщиков мало кто говорит?
— Сегодня изменения в 214-ФЗ проходит достаточно тихо, а обсуждение скорее на экспертном уровне. Сегодня в мейнстриме вопросы пенсионного возраста. Это и понятно, ведь пенсии — это прямое решение правительства, а усложнение ситуации в строительстве — это опосредованный результат, поскольку формально это касается не пользователей, а строительных компаний. Кроме того, усложнение позиций строителей приведет к повышению цен на строительном рынке, а это негласная вторичная выгода, в которой заинтересованы большинство участников, включая конечных пользователей — владельцев одной или нескольких квартир — которые рассматривают даже приобретение нового жилья через призму стоимости своей недвижимости.
В заложниках новых правил окажутся только те, кто уже оформил договоры долевого участия у застройщиков, для которых соответствие новым требованиям или затруднено или невозможно, а также для небольших строительных компаний. Для них, с одной стороны, изменение правил — это уже едва посильные затраты, которые затем гарантированно приводят сначала к задержке в строительстве и уже как следствие — к большим объемам судебных решений уже от дольщиков, которые зачастую делают невозможным продолжение строительства.
Потребительский экстремизм, подогретый юристами, собирающих свои 30−50 тысяч с одного дольщика, гарантированно выведет с рынка до трети застройщиков. Это, в свою очередь, приведет к монополизации строительного рынка и опять же увеличению стоимости квадратного метра.
«СП»: — Какого количества граждан это, на ваш взгляд, коснется?
— В текущем моменте новое законодательство поставило в ситуацию неопределенности около полумиллиона участников ДДУ, а в долгосрочной перспективе напряжение будут испытывать миллионы — молодые семьи, слабозащищенные слои граждан России, граждане, имеющие доход около среднестатистических показателей, для которых покупка жилья станет опять призрачной мечтой.
Кроме того, законодатели обошли вопрос оценки бюджетных потерь, связанные с многолетней реализацией программ по повышению доступности жилья — это компенсация процентных ставок, льготные кредиты, особые условия строительства и т. д.Важно учитывать стоимость решений, что, в данном случае, сделано не было или не стало предметом общественной дискуссии.
Комментарий редакции: Не в даваясь в детали, связанные с особенностями рынка недвижимости, можно заранее утверждать, что любые попытки «корректировки» социальной и экономической политики в нынешних условиях выходят боком для народа. Прежде всего, властвующая буржуазия постоянно перекладывает все издержки на плечи трудящихся. Любые попытки «исправления ошибок» носят обманчивый характер. Они направлены на то, чтобы успокоить обманутых граждан, пустить им пыль в глаза и укротить их возмущение. Но при этом «верхи» ищут способы, чтобы дополнительно «нагреть руки» на подобных операциях.
Что же касается конкретно жилищной политики, то никто не обмолвился о доминировании частных инвесторов в данной сфере. Господство строительных коммерсантов, несомненно, превращает жилищную отрасль в рай для спекулянтов. В этих условиях любые попытки смягчения социальных последствий проводившейся политики будут напоминать построение дома без фундамента.
Подписывайтесь на нашего Telegram-бота, если хотите помогать в агитации за КПРФ и получать актуальную информацию. Для этого достаточно иметь Telegram на любом устройстве, пройти по ссылке @mskkprfBot и нажать кнопку Start. Подробная инструкция.
