Публикуем материал, размещённый на сайте газеты «Правда».
На фоне общей картины слабого роста или даже стагнации кредитования выделяется один сегмент рынка, где оно растёт рекордными темпами, — это ипотечное кредитование. Казалось бы, это хорошие новости: люди наконец-то получают возможность иметь собственное жильё. Однако в этом росте заложен серьёзный риск, который может реализоваться при любом, даже не очень значительном ухудшении экономической ситуации. Причём пострадать могут как сами заёмщики, так и российская финансовая система в целом, и государству опять придётся «платить за банкет».
ПО СООБЩЕНИЮ Банка России, за первые восемь месяцев текущего года банки выдали свыше 600 тысяч рублёвых ипотечных кредитов на сумму свыше триллиона рублей; суммарная задолженность по ипотеке достигла 4,8 трлн рублей, и на неё приходится уже 42% от общего объёма выданных банками розничных кредитов. При этом количество выдаваемых ипотечных кредитов и их совокупный объём растут с каждым месяцем.
Всё дело в значительном снижении процентных ставок: на начало сентября средневзвешенная ставка по ипотеке в тридцатке крупнейших банков составила 10,5%; для сравнения: годом ранее она составляла 12,6%. Но есть и другая причина: заметное смягчение требований к ипотечным заёмщикам. В частности, в большинстве банков минимальный первоначальный взнос для ипотечного кредита составляет 10—15%, а некоторые банки предлагают ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса (но зато под более высокий процент).
При этом среди вновь предоставленных ипотечных кредитов доля кредитов с низким первоначальным взносом растёт с каждым кварталом. Так, по сообщению Банка России, доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% в четвёртом квартале 2016 года составляла 6,8%, в первом квартале 2017 года она выросла до 14,2%, а во втором квартале составила уже 20,6%.
Кто же берёт такие кредиты? Очевидно, что в основном это люди, перед которыми жилищная проблема стоит столь остро, что, даже живя в настоящее время от зарплаты до зарплаты, они тем не менее готовы взвалить на себя дополнительную финансовую нагрузку на много лет вперёд. Малейшее ухудшение в финансовом состоянии такого заёмщика (а на протяжении 10—15 лет срока кредита в жизни всякое может случиться) приведёт к тому, что платежи по ипотечному кредиту станут для него непосильными.
И что тогда? Российское законодательство позволяет выселять должников-неплательщиков из заложенного в ипотеку жилья, даже если оно единственное и идти им некуда. Жильё в этом случае продаётся с аукциона. Из вырученных от продажи средств банк забирает остаток кредита, а также вычитаются пени, штрафы, судебные издержки, расходы на продажу и т.п. Если после всего этого что-то останется, то должник получает этот остаток. Таким образом, он зачастую остаётся у разбитого корыта, и годы его мучений под ипотечным ярмом оказываются напрасными. Всё это говорит о том, что для малообеспеченных людей, живущих от зарплаты до зарплаты, ипотека — плохое решение жилищной проблемы: оно сопряжено со слишком большими рисками.
Стоит также заметить, что ставки по ипотеке сейчас на самом деле остаются весьма высокими. Они значительно снижаются только в номинале, то есть без учёта инфляции. Рассмотрим подробнее. В сентябре инфляция в России опустилась до рекордно низкого уровня — 3%. В бюджете на ближайшую трёхлетку заложен параметр инфляции 4% (в соответствии с целевым ориентиром ЦБ), и существует вероятность, что инфляция в обозримой перспективе действительно будет близка к 4%. Таким образом, нынешние ставки по ипотеке 10—12% соответствуют 6—8% в реальном выражении. Это очень много! Заёмщики по-прежнему продолжают значительно «переплачивать» за приобретаемое в ипотеку жильё.
Но не только отдельные заёмщики рискуют при ипотечном кредитовании. Широкое распространение ипотечных кредитов с низкими требованиями к заёмщикам и малым первоначальным взносом чревато рисками для банковской системы в целом. И не надо успокаивать себя тем, что в настоящее время просрочки по ипотечным кредитам незначительны: порядка 1,5% по банковской системе в целом и 1,15% по 30 крупнейшим банкам (по состоянию на 1 января текущего года). Это может быстро измениться. Дело в том, что любое, даже незначительное ухудшение экономической ситуации с соответствующим сокращением доходов населения может привести к массовым дефолтам по ипотечным кредитам. А поскольку такие кредиты уже составляют значимую (и продолжающую расти) долю в совокупном кредитном портфеле банков, подобный сценарий может привести к очередному витку банковских банкротств и санаций, проводимых, как всегда, за счёт государства.
Наглядную иллюстрацию того, как может выглядеть «плохой» сценарий развития событий, даёт пример США десятилетней давности — тот самый ипотечный кризис, с которого в 2007 году началась Великая рецессия. В годы, предшествующие этому кризису, в США ипотечное кредитование росло высочайшими темпами, а требования к заёмщикам постоянно снижались. Ипотечные кредиты стали выдавать заёмщикам, не имеющим ни работы, ни сбережений, — причём без первоначального взноса. Такие кредиты называют сабпрайм-ипотекой. Ставки по ним всегда выше, чем по стандартным ипотечным кредитам, и банки рассчитывали, что повышенный процент будет компенсировать больший риск дефолта (в России похожую логику используют в потребительском кредитовании микрофинансовые организации).
А чтобы повышенные ставки не отпугивали потенциальных заёмщиков, был придуман механизм переменной процентной ставки: в договоре было записано, что в первые два-три года процентная ставка и, соответственно, ежемесячный платёж по кредиту небольшие, а затем резко возрастают. Американское правительство и регулирующие органы не препятствовали этому буму сабпрайм-ипотеки и даже в определённом смысле поощряли его: в нём они видели инструмент решения жилищной проблемы бедняков.
Но, как мы знаем, всё это кончилось плохо — и для заёмщиков, и для банков, и для государства. Когда у заёмщиков по ипотеке с переменными процентными ставками подошёл момент увеличения ежемесячного платежа, начались массовые дефолты по таким кредитам. Заёмщиков стали выселять из домов, а дома — выставлять на продажу. Ускорилось падение цен на жилую недвижимость. А так как зачастую дома закладывались в ипотеку без первоначального взноса, оказалось, что у многих из них рыночная цена стала ниже, чем остаток ипотечного долга. Кредиторы (банки и держатели ипотечных облигаций) стали нести огромные убытки. В итоге государству пришлось спасать частные банки, используя деньги налогоплательщиков, а страна погрузилась в рецессию, у которой были и другие — фундаментальные — причины, но спусковым крючком послужил именно кризис сабпрайм-ипотеки.
В России до подобного сценария ещё очень далеко: объём ипотечного рынка и охват населения ипотечными кредитами у нас несопоставимо ниже, чем в США. Но двигаемся мы в эту сторону.
На мой взгляд, государству не следует полагаться на развитие ипотеки как на основной инструмент решения жилищной проблемы. Этот инструмент хорошо работает для финансово-благополучных категорий населения (для так называемого среднего класса), но для малообеспеченных слоёв населения он не подходит. Для них государство должно разработать другие инструменты.
Наиболее эффективным способом решения жилищной проблемы малоимущих, на мой взгляд, является строительство арендного жилья с доступной арендной платой, как это делается в большинстве стран Европы. Здесь возможны разные формы: и государственное социальное жильё, и частные проекты с государственной поддержкой. Европейский опыт даёт массу примеров. Надо только их изучить и выбрать наиболее подходящие для России. Однако российские власти предпочитают развивать ипотеку, загоняя людей в финансовую кабалу на десятки лет и создавая дополнительный фактор экономической и социальной нестабильности при кризисе.
Подписывайтесь на нашего Telegram-бота, если хотите помогать в агитации за КПРФ и получать актуальную информацию. Для этого достаточно иметь Telegram на любом устройстве, пройти по ссылке @mskkprfBot и нажать кнопку Start. Подробная инструкция.
