По материалам публикаций на сайте портала «Свободная пресса»
Юрий Енцов
Раньше наши люди любили жить в многоэтажках, изо всех сил пытались купить себе там квартиру или поучаствовать в долевом строительстве. Некоторые в результате «попадали на деньги», множа ряды обманутых дольщиков. Но все равно «трешка», «двушка» или хотя бы «однушка» на каком-нибудь 12-ом или 21-ом этаже были для многих очень желанны. И вдруг — бац! В некоторых городах народ разлюбил многоэтажки. Квартиры в них покупать перестали, а в результате и строить их стало незачем.
В 43 российских городах за минувший год не сдано в эксплуатацию ни одного многоквартирного дома. С одной стороны немало, народа там живет аж 2,2 миллиона человек. Понятен интерес к этой проблеме. Но с другой — всего-то процента полтора от населения всей страны.
Тем не менее, президент Союза предпринимателей и арендаторов России Андрей Бунич считает, что это рыночный сигнал и стоит обратить на него внимание:
— Спрос и предложение на жилье не всегда коррелируются. Строители, конечно, берут кредиты, но большая часть строительства осуществляется на государственные деньги из специальных программ. Поэтому иногда строят там, где нет спроса, а возможно, и быть не может. Но квартиры в построенных домах ведь не будешь просто раздавать, нужно хоть какое-то количество продать.
Однако у некоторых людей нет денег и даже возможности взять ипотеку, что вполне объяснимо, потому, что для этого нужен хоть какой-то первый взнос. Внося его желательно иметь уверенность в том, что ты будешь зарабатывать. Поэтому я не вижу ничего удивительного, что в некоторых городах строительство останавливается — там возникла проблема со спросом. Мало людей, которые в состоянии покупать новое жилье. Ведь дома в новостройках имеют альтернативу на рынке в виде вторичного жилья. Если у людей какие-то деньги есть, они купят подешевле, в старом доме.
Скорее всего, список этих городов покажет географию не очень благополучной экономической ситуации — тогда ничего нового в этом факте нет. Это просто сигнал о том, что строительство жилья связано с благосостоянием людей. Если людям негде работать, они не получают зарплату, то зачем строить? Можно, конечно, перейти к советской модели бесплатной раздачи жилья, но это сейчас звучит смешно.
В целом по стране ситуация такая: девелоперы находят предложение, строители осуществляют подрядные работы, строят, банки кредитуют, риелторы пытаются распродать построенное. Но связи между ними нет — в результате можно понастроить больше, чем надо.
«СП»: — И по некоторым сведениям, уже понастроили больше, чем требуется, особенно в Москве и Подмосковье.
— Здесь идет постоянный приток приезжих. Они всегда предъявляют спрос, безотносительно уровня жизни основной части местного населения. Но даже здесь могут понастроить больше, чем смогут продать. Хотя людям и нужно жилье, но у них нет финансовых возможностей его приобрести, помните фразу из знаменитого кинофильма: «Имею желанье купить дом, но не имею возможности, имею возможность купить козу, но не имею желания».
Строительная отрасль оторвалась от рынка. Причем это планомерный процесс: строителей легко кредитовали, плюс государство поддерживает. Вот и договорились строить, пока есть возможность. А сверху еще спускают план, построить 120 миллионов квадратных метров. Никто не вникает — куда их потом девать.
Сбережения населения можно проанализировать, ситуация не закрытая. Станет понятным потенциал приобретения недвижимости. Я думаю, эти исследования показали бы много интересного. Выяснится, что этот потенциал стремиться к нулю.
Те, кто имел возможность и желание купить жилье — уже это сделали. Остальные хотят, но не могут. Для того чтобы суметь, они должны получить возможности, путем вовлечения в бизнес или предоставления поддержки. Если этого нет, то население влачит жалкое существование. Когда денег хватает на еду и оплату ЖКХ, то о какой покупке недвижимости можно говорить?
Стоит провести исследование потенциала пенсионных накоплений. Это взаимосвязанные вещи. Если человек может скопить на пенсию, то, скорее всего, он сможет и жилье купить.
«СП»: — Сколько процентов населения может быть охвачено этими накопительными программами?
— Два-три процента. Остальным это не интересно. Ни покупка жилья, ни создание пенсионных накоплений не вызывает интереса у подавляющей массы населения. А объемы строительства по-прежнему большие. В каких-то городах оно остановилось, но в целом объемы высокие.
Сама строительная отрасль себя не ограничит. Ведь ее финансирование происходит не так, как было еще совсем недавно: собрали деньги, начали строить. Этот способ заслуженно критиковали, так как появлялись обманутые дольщики, мошенничество, долгострой — негативный фактор.
Но во всяком негативе есть позитив. Благодаря тому, что строить начинали после того как собирали хоть какие-то деньги, то спрос от предложения не мог кардинально оторваться. Просматривалась связь между продавцами и покупателями. С одной стороны, улучшили ситуацию с помощью введения скроу-счетов, государственных программ поддержки. Escrow — это такой специальный банковский счет, по типу депонента, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Но улучшили относительно. Создался потенциал отрыва отрасли от покупателей.
К тому же строители оставляют свои объекты в залоге у банков. Причем по высоким ценами. И это может продолжаться долго: закончили один объект, сразу взяли кредит на следующий. Никакой связи с покупателем нет — это добавляет риска. Если начнется кризис, окажется, что все возведенное не то что ничего не стоит, но не столько, сколько написано. Однажды ситуация может дойти до предела.
Строители строят, государство их поощряет. Все довольны. Но так мы можем прийти к кризису недвижимости…
«СП»: — Как в Америке в 2008 году?
— Да, как ни странно. У нас в России нет иммунитета. К нам стягивается все самое дрянное со всего мира. Почему-то хорошее к нам не прилипает. Я не исключаю, что мы и эту гадость подцепим. С единственной поправкой: в Америке просто раздавали жилье — бери и живи, рынок там более развитый, налажен выпуск особых дерривативов. А у нас не раздают, а только строят.
Наши риелторы пытаются всеми способами изобразить несуществующий спрос. В доме продано несколько квартир, а делают вид, что продано все. В отрасли скопились структурные дисбалансы. И главное — нет желания правительства заниматься макроэкономическими исследованиями, анализировать потенциал спроса.
Сама отрасль этого делать не будет — ей это не выгодно. Если бы она хотя бы была построена на таких же рыночных принципах как раньше, то существовала рыночная конкуренция. Сейчас ее нет, все поделено. И все вместе заинтересованы в увеличении объемов строительства. Отрасль не будет генерировать информацию, вредную для нее. А аналитики на уровне правительства — я не видел и даже не слышал, чтобы это обсуждалось.
Если вы идете с закрытыми глазами и не хотите их открыть, в страхе увидеть что-то неприятное, то рано или поздно споткнетесь и сломаете себе шею.
Председатель Союза потребителей России Петр Шелищ думает, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье» на данном этапе российской истории не исполним:
— Его надо пересматривать с упором на частное строительство доходных домов под сдачу в аренду квартир, апартаментов и мест в общежитиях в расчете на потребителей с любым доходом. В обозримой перспективе не вижу иного способа надёжно загрузить мощности застройщиков без неприемлемого риска для устойчивости банковской системы, если будут существенно снижены требования к ипотечным заёмщикам. Так было в США в начале 2000-х гг., но и закончилось это кризисом 2008 года…
Эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский уверен, что первое, о чем нужно помнить — как раз в 2019 году произошел полноценный переход на эскроу-счета и проектное финансирование:
— Учитывая, что в большинстве небольших городов строительные компании возводили не так много объектов, и их портфолио вряд ли было столь масштабным, как у топовых девелоперов, у них серьезно обострялся вопрос взаимоотношений с банками для получения финансирования. Сотни периферийных застройщиков эту проблему решить не смогли, поэтому сейчас достраивают дома, которые возводятся по старой схеме, когда деньги покупателя идут напрямую застройщику без открытия дополнительного счета в банке, и постепенно готовятся к ликвидации.
Еще один фактор — это несоответствие возможностей покупателей в определенном городе и стоимости строительства, а вместе с ней и отпускных цен на квадратный метр. При низком уровне оплаты труда и трудностях у строительных компаний при доставке некоторых стройматериалов логистика может взвинтить цены на новостройки так, что квартиры просто будут никому не нужны по тем ценам, за которые их будет предлагать застройщик даже на котловане. Так что после перехода на проектное финансирование строительство просто стало нерентабельным в большинстве регионов России.
В этом плане подспорьем может стать программа комплексного развития территорий (КРТ). Но проблема в том, что раскачиваться она будет очень долго, и в ближайшие лет пять-семь серьезных сдвигов в этом направлении не будет, так как не помогает даже субсидирование небольших застройщиков в регионах. А показатели по нацпроекту «набивают» в наиболее рентабельных локациях, не думая о том, что все больше регионов остается без новостроек.
Важно так же расширение и улучшение качества работы железнодорожной сети, которая позволила бы несколько сократить расходы на логистику, но скорее всего застройщикам придется ждать момента, когда к ним обратится государство для реализации проектов по застройке в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» и КРТ…
Комментарий редакции: Официальная программа строительства доступного жилья не решит действительно значимую в социальном отношении задачу. Сейчас на дворе кризис, доходы людей снижаются, а цены растут. Соответственно, ставка на ипотечное кредитование как на основной метод обеспечения людей жильём не сулит перспектив. При подобном раскладе высока вероятность попадания в финансовую кабалу и разорения. Ситуация удастся переломить только при восстановлении реальной ответственности государства за жилищное строительство. В этой связи возрастает актуальность распространение белорусского опыта строительства государственного арендного социального жилья. Однако власть на это не идёт. Ведь строительным корпорациям и финансовым спекулянтам на руку существующее положение вещей. Но к интересам народа такая политика не имеет ни малейшего отношения.
Подписывайтесь на нашего Telegram-бота, если хотите помогать в агитации за КПРФ и получать актуальную информацию. Для этого достаточно иметь Telegram на любом устройстве, пройти по ссылке @mskkprfBot и нажать кнопку Start. Подробная инструкция.
